עו"ד ומגשרת ליאת פייגל היא עו"ד בנושא עבודה, משפחה ובתחום המשפט האזרחי מייסדת משרד עורכי דין ליאת פייגל ושות'. עו"ד ארז שגיב הוא עו"ד מיסים ותאגידים ושותף מייסד במשרד שגיב בלזר – עורכי דין.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע, כי :
"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר".
דברי ההסבר בהצעת החוק לסעיף זה מבהירים, כי מטרת הסעיף להביא לכך שבעל מקרקעין לא יעשה בהם שימוש שאין בו תועלת לעצמו וכל תכליתו לגרום נזק למקרקעין הגובלים או המצויים בסביבתו. כך, העובדה שאדם הוא בעל נכס אינה מצדיקה פגיעה במקרקעי הזולת, בבחינת "אני מטריד ופוגע במקרקעין של אחרים – כי זו זכותי. כי אני יכול". ובכן המחוקק מודיע לבעלים "אתה לא יכול"!. מכאן, כל פעולה שהמניע שלה פסול בהקשר זה, וכל תכליתה לפגוע במקרקעי הזולת אינה חוסה תחת זכויות הבעלות, אפילו שאלה זכויות קנייניות וזכויות יסוד.
מסעיף 14 כמובא לעיל ניתן לצקת תוכן גם לעקרונות תום הלב הכלליים בפרשנות חוזה כזה או אחר. כך, תמיד תישאל השאלה, מה יהיה הדין כאשר פעולה מתבצעת בתום לב תחת כותרת זכות הבעלות כאשר התועלת הצפויה מפעולה זו נמוכה משמעותית מהנזק שייגרם לאחר? – האם גם במקרה זה נוכל להחיל את התפיסה המשפטית השזורה בסעיף 14 לחוק המקרקעין כאשר אין מדובר בפגיעה במקרקעי הזולת ופעולת בעל הקניין היא לגיטימית ומושתת על חוק יסוד.
דעה אחת השופט אנגלנדר (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון) תתמוך בכך כי זכויות קנייניות אינן זכויות מוחלטות והן נסוגות מפני עקרון תום הלב. בהקשר לסעיף 14 ממנו אנו מנסים ללמוד ולהקיש על חובת תום הלב הכללית, נפסק כי סעיף 14 לחוק המקרקעין הוא ביטוי להחלת עקרון תום הלב בדיני הקניין המוגבלים כאמור באותו סעיף. לפיו, לא די שאדם יוכיח שהוא בעלים של זכות קניינית כדי שיקבל סעד מבית משפט, אלא עליו להראות כי נהג בתום לב בבקשתו לממש את זכותו.
כך, מכיוון שמימוש זכות הבעלות כפופה לעקרון תום הלב, נמצא כי מושא הדיון לא יהא העיקרון של הפגיעה בבעלות, אלא השאלה הפרקטית האם העמידה על הזכות נעשית בתום לב. כדי שאדם יוכל לקבל סעד עליו לעמוד בתנאי סעיף 14 לחוק המקרקעין הכולל שני מבחנים מצטברים: הראשון סובייקטיבי – המניע של בעל הזכות: האם אין הוא מבקש לנצל את המקרקעין לתועלתו אלא כל תכליתו הוא לפגוע בזולת – הרי שזכותו נשללת.
השני אובייקטיבי – איזונים: האם קיים איזון בין התועלת של בעל הזכות לבין הנזק שנגרם לזולת.
מתבצעת איפה בחינה כלכלית בעלת מאפיינים פרקטיים: ככל שקיים פער גדול יותר בין התועלת שתצמח לבעל הזכות הקניינית לעומת הנזק שייגרם לצד השני, ניתן יהיה להפעיל את סעיף 14 "כנגד" בעל הזכות. ברם, משהוכח כי פגיעה זו בבעל הזכות הקניינית אינה משמעותית מבחינה פרקטית, יש להגן על זכות הקניין שהרי הקניין נסוג מפני חובת תום הלב.
דעה אחרת, השופט טירקל גורס שהחלת עקרונות של תום לב על זכויות קניין שוללות את הזכות הקניינית, והלכה למעשה פירושה הפקעה של זכות זו ללא מקור חוקי לכך, שכן סעיף 14 אינו כולל קביעה כזאת. עקרון תום הלב נוגע לשימוש בנכס של הזולת ואינו נוגע לפגיעה בעצם הבעלות שלו. אכן יתכן ולבעלים מותר לנהוג בשרירות לב ואין צורך לערוך מבחן של "נזק מול תועלת" כפי שנאמר לעיל .
יחד עם זה באיזון בין שתי גישות אלה קבע הנשיא אהרון ברק כי ניתן לומר שהאיזון אינו רק נורמטיבי בין זכות קניינית לבין חובת תום לב, אלא בנקודת איזון ערכית בין ערכים נעלים ביותר, חירות האדם מצד אחד וחובות האמון של מי שבידו כוח כלפי הזולת מן הצד השני. משמעות הזכות נגזרת מחוק יסוד כבוד האדם מכוחה עולה כי זכות הקניין יוצרת חירות כלכלית וחוסר תלות בזולת ואלה חיוניים לחירותו האישית של האדם. אם קניין שווה לחירות, הרי שמובן כי הגבלה על הקניין היא הגבלה על החירות ומכאן שנקודת האיזון היא ברף גבוה יותר. יחד עם זאת, לעיתים גם לצד השני זכויות קנייניות משלו, וככל שמדובר במקרקעין משותפים, הרי שבנוסף צריך שתהא ביניהם חובת אמון. האחד אינו יכול לנהוג בשרירות כלפי משנהו, שכן הוא ניחן בכוח וכוח יוצר חובות אמון הקובעות מגבלות על הפעלתו. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מן השותפים כוחות כלפי רעהו וכי בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות.
מכאן, נשיב על שאלה עקרונית וערכית בקשר לתשלומים שבעלי נכסים שוכרים ומשכירים נדרשים לשלם ו/או לגבות שעה שהוצאו צווים האוסרים עליהם שימוש בנכס שהושכר על ידם.
שוכרי נכסים או משרדים
לאחר שהבנו עקרונות יסוד אלו כפי שהוכרעו בהלכה בבית המשפט העליון ננסה להשיב על השאלה הערכית הנוגעת לשוכרי נכסים או משרדים שהמדינה הוציאה כנגדם צו האוסר עליהם להיכנס לנכס אותו הם שוכרים ונדרשים לשלם בגינו את דמי השכירות מכוח ההסכם עליו הם חתומים מול משכירי הנכסים ו/או המשרדים.
אם נפעיל את המבחנים שהפעיל הנשיא ברק, עלינו לעמוד על עקרון תום הלב, לעמוד על ערכה של הזכות הקניינית ועל מהות השותפות החובות והזכויות שנגזרות ממנה. בעלי זכויות במקרקעין לא יכולים לנהוג בשרירות לב האחד כלפי משנהו, שכן ביניהם חלות חובות אמון וחובות הגינות. בעלי זכויות במקרקעין לא יכולים לעשות שימוש פסול בזכותם הקניינית.
בהנחה שכל ההלכות הללו אינן אות מתה, הרי שיש להחילם על התנהלות שבין שוכרים ומשכירים בתקופת משבר הקורונה אשר לא פסח על אף אחד וגם לא על שוכרי ומשכירי דירות ונכסים.
לאחר שהבנו את השאלה הערכית והעקרונית, נבחן מספר שאלות ונשיב עליהן (אין האמור מהווה חוות דעת ולפיכך אין להסתמך על הדברים אלא בקבלת חוות דעת משפטית ספציפית למקרה הנבחן):
- האם שוכרים שהוצא כנגדם צו האוסר עליהם להיכנס לנכס שהושכר על ידם, נדרשים לשלם את דמי השכירות? – התשובה לדעתנו היא לא.
- האם שוכרים שלא הוצא כנגדם צו ובחרו שלא להפעיל את המשרד נדרשים לשלם את דמי השכירות ?
– התשובה לדעתנו תלויה בהסכם השכירות. - האם שוכרים שהוצא כנגדם באופן אישי צו להימצא בסגר / בידוד ועקב הסגר אינם יכולים להפעיל את המשרד נדרשים לשלם דמי שכירות ? – התשובה לדעתנו היא לא, ככל שלא ניתן להפעיל את המשרד. יחד עם זאת אם ניתן להפעיל את המשרד אך קיים חשש שהשימוש בשל אי קיום ו/או אי יכולת לקיים את הוראות משרד הבריאות, לדעתנו תלויה התשובה בהסכם השכירות.
לדיון מעמיק יותר בשאלות אלו ובשאלות ערכיות נוספות ו/או אחרות בקשר להתנהלות המדינה באופן שאינו שוויוני בין שכירים לעצמאים נפנה למאמרנו – מצוקת השוכרים ובעלי הנכסים – ערכים והתנהגות מול רווחים בצל הקורונה. מאמר זה אינו עוסק בפן המשפטי הרגיל אותו יש לבחון בכל חוזה בנפרד ובהתאם לקבוע בו.
לעניין עקרונות תום הלב יפים דבריו של כבוד השופט אהרון ברק :
"…הקטגוריות של תום לב לעולם אינן סגורות, לעולם אינן נוקשות ולעולם אינן שוקטות על השמרים. תום הלב מכניס לשיטתנו יסוד של גמישות המאפשר לשיטה להתאים את עצמה לצורכי החיים המשתנים. הוא מאפשר למשפט לגשר על הפער בין צרכיו של הפרט לצרכיו של הכלל, בין האינדיבידואליזם לקהילתיות. הוא צינור שדרכו שואב המשפט רעיונות חדשים…".
בתקופות משבר ובכלל משרדנו מסייע במציאת פתרונות ראויים למצבים אליהם נקלעים בעלי נכסים,
נשמח לסייע.
