תחום דיני המקרקעין הוא רחב ומסועף וכולל בתוכו עניינים שונים ומגוונים. אחד המכנים המשותפים לכלל העניינים הללו הוא היתרון הגדול, ולעיתים אף ההכרח, בליווי עורך דין מקרקעין. במסגרת מאמר זה ננסה להבין את תפקידיו המיוחדים והמגוונים של עורך דין מקרקעין, ומתי כדאי לפנות לשירותיו.
מה כוללים דיני המקרקעין?
ראשית נסקור בקצרה את התחומים בהם מטפלים דיני המקרקעין. החוק העיקרי שמסדיר את דיני המקרקעין, על אף שאינו היחיד, הוא חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק). החוק מגדיר מקרקעין כך: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני."
אם כן, מהגדרה זאת ניתן להבין כי עסקה במקרקעין היא כל סוג של עסקה שכוללת בתוכה העברת זכויות קנייניות בקרקע או בדבר המחובר אליה, כמו דירה. בנוסף לכך דיני המקרקעין מסדירים בתוכם גם צורת ייחודיות של בעלות משותפת במקרקעין כמו שיתוף ובית משותף.
תחום משמעותי נוסף שפרח בשנים האחרונות ומוסדר גם הוא תחת דיני המקרקעין הוא תחום ההתחדשות העירונית.
חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין
לאחר שהבנו מה בדיוק כוללים דיני המקרקעין, נשאלת השאלה מדוע יש צורך בליווי עורך דין בעסקאות כאלו. כדי להבין זאת כדאי קודם כל להדגיש שעסקאות במקרקעין הן דבר נפוץ בקרב הציבור הרחב, אך למרות נפיצותן מדובר בעסקאות מורכבות ומסובכות.
מורכבותן של העסקאות והדינים המסדירים אותן, המתפרסים על פני חוקים שונים ותקנות, מצריכה מיומנות ומקצוענות בטיפול בהן.
הידע המקצועי המיוחד של עורך דין מקרקעין מאפשר לו לייעץ ללקוחו כיצד להוזיל עלויות עסקה שונות, כיצד להפחית תשלומי מיסים המיוחדים לעסקאות מקרקעין, והכי חשוב – כיצד לערוך חוזה מקרקעין שמביא בתוכו את כל האפשרויות, ושימנע את כישלונה של העסקה.
תפקידו של עורך דין מקרקעין
כפי שראינו, דיני המקרקעין כוללים בתחומים תחומים רבים ומגוונים הקשורים בעסקאות שונות בנכסי נדל"ן ובשימוש בהם. אופי התפקיד של עורך דין מקרקעין משתנה כמובן בהתאם לעניין שהוא נשכר לטפל בו.
כדי שבכל זאת נצליח להבין את תפקידו של עורך הדין, נביא עתה מספר תחומים מרכזיים בהם עוסק עורך דין מקרקעין, יחד עם פירוט את תפקידיו וחשיבותו בכל אחד מהם:
קניית ומכירת דירה
אחת מהעסקאות המקרקעין הנפוצות היא קנייה ומכירה של דירות, הן דירות יד 2 והן דירות חדשות מקבלן. קשה להמעיט בחשיבותה של עסקה כזאת לאדם מן היישוב, שכן בדרך כלל מדובר בעסקת חייו. עסקה חד פעמית שמושקע בה הון רב, לעיתים רבות כל חסכונותיו של אותו אדם.
חשיבותה של עסקה זאת משליכה באופן ישיר על הצורך שלה להיות מדויקת ומקצועית כלל האפשר, שכן כל טעות בעריכת החוזה, ברישום הזכויות, או בטיפול בענייני המיסוי עלולה לעלות כסף רב הן למוכר והן לקונה, וזאת עוד מבלי לדבר על עוגמת הנפש הרבה שכרוכה בכך.
קנייה ומכירה של דירה יד 2
בין תפקידיו העיקריים של עורך דין בעסקת נדל"ן כזאת ניתן למצוא את הצורך לברר את זהות המוכר ואת זכיותיו בנכס. לא תמיד האדם המציג את עצמו כבעל הנכס הוא אכן בעליו, וגם במקרה שהוא כן בעליו החוקיים של הנכס ייתכן שיש אנשים נוספים בעלי זכויות בנכס.
כך למשל ייתכן שמדובר בדירה שהיא בבעלות משותפת, או שיש לאדם מסוים זכות קדימה לקניית הדירה, בין שהיא חוזית ובין שהיא על פי חוק. על בדיקת הבעלות להיות קפדנית במיוחד, שכן טעות בשלב זה עלולה להכשיל את העסקה כולה, לעיתים גם אחרי שהושקע בה כסף רב מצידו של הקונה.
תפקיד חשוב נוסף הוא טיפול בעניין המיסויי. רשויות המס בישראל מטילות מיסים מיוחדים במקרה של מכירה או קנייה של נכס, ביניהם ניתן למצוא את מס רכישה והיטל ההשבחה. עורך דין המלווה עסקה כזאת ייצג את לקוחו מול רשויות המס, וידאג ששומות המס יותאמו לו.
קניית דירה מקבלן
במקרה של רכישת דירה מקבלן ישנו פער כוחות מובנה בין הקבלן, בעל הידע המיומן בעסקאות כאלו, ובין הקונה שהוא לרוב שחקן חד פעמי במגרש. תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה הוא לנטרל את פערי הכוחות הללו בעזרת הידע והמיומנות שלו.
נטרול פערי הכוחות הללו נעשה על ידי בדיקה מדוקדקת של החוזה, שלרוב הוא חוזה אחיד לכל הקונים בפרויקט ואנשים נוטים לקבלו כעובדה מוגמרת, ועמידה על זכויות הלקוח שלו במסגרתו.
תפקיד חשוב נוסף של עורך דין מקרקעין בעסקה מסוג זה הוא טיפול בערבויות. על פי החוק הקבלן חייב להעמיד לרשות הקונה אחת מארבע ערבויות הקבועות בו. על עורך הדין לדאוג לבחירת הערבות הטובה ביותר לקוחו, ויותר מכך – לוודא את ביצועה בפועל, אחרת במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הלקוח עלול למצוא את עצמו בידיים ריקות.
השכרת דירה
מבין עסקאות המקרקעין המוזכרות במאמר זה השכרת דירה היא אולי הנפוצה ביותר. למעשה, רובנו מצאנו את עצמנו צד לעסקה כזאת, לעיתים כבר בשלב מוקדם של חיינו הבוגרים. בשל שכיחותה רבים סוברים שאפשר להסתדר גם ללא שירותיו של עורך דין מקרקעין.
אך האמת היא שאין זה מומלץ להיכנס לחוזה שכירות ללא ייעוץ עם עורך דין מומחה. לשני הצדדים יש הרבה על הכף: המשכיר נותן בידיו של אדם זר את אחד מהנכסים היקרים לו ביותר, והשוכר מפקיד בידי המשכיר את אמונו ואת כספו.
אי תשומת לב לפרטים הקטנים של חוזה השכירות עלולה להביא לבעיות רבות בהמשך. אם כן, תפקידו של עורך דין מקרקעין בהקשר הזה הוא לדאוג שהחוזה מכסה את כל המקרים והאירועים ההגיוניים למשך זמן חייו, ושכל צד מודע לזכויותיו ולחובותיו אחד כלפי השני.
התחדשות עירונית
בשל חוסר המקום במרכזי הערים הגדולות, ובשל הרצון לחדש את פני הערים המזדקנות, פרויקטים של התחדשות עירונית הולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות. התחדשות עירונית כוללת בתוכה למעשה שני סוגי פרויקטים: תמ"א 38 ופינוי בינוי.
לכל אחד מן הפרויקטים יש מאפיינים שונים, אך תפקידו המרכזי של עורך הדין מטעם הדיירים הוא דומה בשניהם – ייצוג האינטרסים של לקוחותיו מול הקבלן.
בין שלל תפקידיו של עורך הדין בפרויקט כזה ניתן למצוא את בדיקת הקבלן, אמינותו ויכולתו להשלים את ההליך, עמידה על כל הזכויות המגיעות ללקוחותיו על פי חוק, והתמודדות עם דיירים סרבנים.
סיכום
לאורך מאמר זה הבאנו מקצת מהנושאים המוסדרים תחת דיני המקרקעין, תוך מתן דגש על תפקידיו המגוונים של עורך דין מקרקעין בכל אחד מהם. מכיוון שקצרה היריעה לא הוכנסו תחת מאמר זה נושא השיתוף במקרקעין ובית משותף, על אף שגם בהם יש לעורך הדין תפקיד חשוב.
לסיכום ניתן לומר כי אין חולק שעסקאות מקרקעין הן עסקאות חשובות ומורכבות, שטומנות בחובן השלכות כבדות על כל המעורבים. שימוש בשירותיו של עורך דין מומחה בתחום יפחית את הסיכון שבעסקאות אלו, ויאפשר לכם להגיע אליהן בלב שקט.
אז נכון שייעוץ משפטי איכותי עולה כסף, אך זהו באמת אחד המקומות בהם לא כדאי לחסוך. יותר מידי מוטל על הכף, ואתם עלולים לגלות בסוף שהחיסכון שלכם עלה לכם כסך רב. לייעוץ בתחום המקרקעין פנו לעו"ד ליאת פייגל, עו"ד מומחית לדיני מקרקעין.
