מצוקת השוכרים ובעלי הנכסים – סיכול חוזה וסעדים נוספים בצל הקורונה

עו"ד ומגשרת ליאת פייגל היא עו"ד בנושא עבודה, משפחה ובתחום המשפט האזרחי מייסדת משרד עורכי דין ליאת פייגל ושות'. עו"ד ארז שגיב הוא עו"ד מיסים ותאגידים ושותף מייסד במשרד שגיב בלזר – עורכי דין.

משבר הקורונה, כבר בשלב הזה, אינו פוסח על אף אחד, וגם לא על שוכרי דירות, שטחים מסחריים ומשרדים ו/או על בעליהם המפיקים בשגרה הכנסה פאסיבית מהשקעתם. השאלה העקרונית אשר מאמר זה ידון בה, בהמשך למאמרנו הקודם אשר התייחס לשאלת הערכיות ותום הלב שבהפעלת חוזה השכירות בין הצדדים כאמור, בשאלות משפטיות הנוגעות לעניין הנדון.

השלכות עתידיות

ככל ולא יינתן מענה גם במישור מושא דיוננו במאמר זה, הרי שמשבר הקורונה ימוטט את המשק בהרבה מאוד ענפים. לפיכך, לא מן הנמנע שסופו של משבר הקורונה אינו נראה באופק ולאחר תקופה זו תהליך ההבראה צריך להיעשות מהר וביעילות. לכן, פעולות שננקטות עכשיו אין בהן רק כדי להקל על המשבר אלא כדי לבנות את תהליך ההבראה שיבוא בתקופה שאחרי.

החשש מנגיף הקורונה מובן, אך יחד עם זאת, יש להידרש ולתת פתרונות גם באותם ערוצים רחבים, לבעלי עסקים פרטיים, מול ספקים, לעניין תשלומים שוטפים, תשלום דמי השכירות, תשלומי משכנתאות, התנהלות עם המחאות, התנהלות מול בנקים וכיוצ"ב. דחיית התשלומים למועד מאוחר לא מבטלת אותם. דחיית התשלומים, רק בונה את התחלתו של המשבר הבא, שלא יאחר לבוא בתום המשבר הנוכחי.

השאלה העיקרית מה עושים

המאמר מכוון לשאלות עקרוניות, שכן לא ניתן לחוות דעה משפטית גנרית אחת שתניב את התוצאה המשפטית הנכונה והטובה ביותר למקרה המסוים, ואשר על כן לפני שמקבלים החלטות ו/או נוקטים בפעולות כלשהן, כדאי ורצוי להתייעץ, שכן כל מקרה לגופו. כך, במישור המדינה והתרופות היא מנסה לייצר לבעלי העסקים, נדרש להקים וועדה שתכיל אנשי מקצוע ואנשי משפט באופן מידי שתידרש לתת פתרונות ברי ביצוע שימזערו את הנזקים הצפויים של המשבר הבא אחרי משבר הקורונה ששמו עדיין לא הוכתר.

​

התהליך צריך להתנהל באופן הבא

ראשית – נדרש לחשוב על דרכים למזעור נזקים.

שנית – יש לבחון את התרופות מחוק החוזים ולברר את השאלה האם סיכול חוזה מהווה תרופה או אות מתה.

שלישית – לעמוד על המושג (והפעם באדיקות) קיום חוזה או התחייבויות חוזיות בתום לב ולצקת קוים מנחים ומדויקים יותר למושג תום לב.

מזעור נזקים מיידיים וארוכי טווח

קיימים הבדלים בין עבודה באמצעות תאגיד לעומת עבודה כיחידים, והבדלים אלה מכתיבים את ההתנהגות המשפטית. ככלל, לא כדאי, לא רצוי, ולא נכון להפר חוזה – ואין זה משנה צורת ההתאגדות בה פועלים. יחד עם זאת, במסגרת מזעור הנזקים והיערכות עתידית קצרת טווח ו/או ארוכת טווח – שתיהן תיבחנה, וכן כחלק מניהול משברים בו טמון גם ניהול סיכונים, זה הזמן ואין זמן אחר טוב יותר לנהל אותם – ובמסגרת זו לבחון האם לקיים חוזה או להפר חוזה. השיקול הוא כלכלי, וכל עוד המדינה מותירה את האזרח להתמודד לבד מבלי להציע פתרונות, תהיינה הפרות הסכמים (מבוססות על חיסכון בנזקים) ותהיינה תביעות משפטיות שיעמיסו על הערכאות המשפטיות. כך, דבר גורר דבר.

לכל אחת מהפעולות שננקוט תהיינה השלכות, והרעיון הוא שכשאין מענה מידי וסיוע מגוף חיצוני ואין יכולת אמיתית לעמוד לא בהתחייבויות ולא בתוצאות של הפרתן, אזי יש לשקול היכן הנזק יהיה הנמוך ביותר, הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך והיכן השיקום אם בכלל יהיה אפשרי ומהיר יותר– אין זו שאלה של מה בכך ויש להפעיל את כל הכלים ואנשי המקצוע לבצע הערכת מצב נכונה – בדיוק כפי שמבצעים בחברה שעתידה אוטוטו להיכנס להליכי פירוק או הקפאת הליכים כפויים ו/או שיחידם עומדים בפני פשיטת רגל צפויה.

ראשית ולפני שאלת הבחירה באם לקיים את חוזה השכירות או להפר אותו, נדון בשאלה המרכזית הכללית הרלוונטית לכלל חוזי השכירות, שיכולה לעמוד לטובת השוכר – הוא סיכול חוזה השכירות – לשרוד או לחדול זו תשובה שתהיה תלויה בניהול הסיכונים והאמצעים שננקטו בעיתוי הנכון ובכמות הנכונה.

סיכול חוזה השכירות

חוק החוזים תרופות קובע, כי סיכול חוזה הוא מצב שבו חוזה השכירות מופר בשל נסיבות שאליהן נכנס המפר בתקופת חייו של החוזה והוא לא יכול היה לדעת ו/או לצפות אותן עת חתם עליו. מכאן, המפר גם לא יכול היה למנוע אותן ו/או לקחת סיכון לגביהן ולתת לכך מענה בחוזה עליו הוא חתום.

פשיטא, חוק החוזים תרופות מעניק תרופה, בתנאים מסוימים, למצב שבו לאחר חתימה על החוזה, נכפה על הצדדים לחוזה, מצב שבו עקב אירועים חריגים ובלתי צפויים שלא היו ניתנים לצפייה במעמד החתימה על החוזה נמנע מהמפר לקיים את החוזה, כפי שראו אותו הצדדים במעמד החתימה, ולפיכך זה האחרון לא לקח ו/או ניתנה לו הזדמנות לשקול את לקיחת הסיכון שבהן.

עוד ברור, ודווקא יותר על רקע משבר הקורונה, כי בתי המשפט שידונו בתיקים מסוג זה לעולם ינסו לעשות איזון, במצב החריג הקיים, גם אם אין הדברים יבוטאו במפורש, בין האינטרס החוזי לבין האינטרס האנושי, ערכי, נסיבתי עובדתי וכן צדק, בכל מקרה שיגיע לדיון לשולחנו. נראה, כי הדין לא ימוצה עד תום, לא עם בעלי הנכסים ולא עם השוכרים – וכך יהיה זה בית דין של צדק. ובכלל, מי אמר שסיכול חוזה ייחשב ככזה לגבי כל העסקים במדינת ישראל, וכבר אמרנו שכל מקרה ייבחן לגופו של עניין. ובכלל, שאלת סיכול חוזה בבית משפט בדרך כלל אינו מהווה תרופה טובה. נטל ההוכחה בהקשר זה על השוכר הוא קשה, ולפיכך בתי המשפט לא נעתרים בדרך כלל לקבלת סעד חריג זה.

לעניין בדיקת סיכול החוזה, אין עניינם של עסקים שנסגרו בכפיה ופתיחתם אינה מותרת כבר היום דומה לעסקים שממשיכים לעבוד ולא קיים איסור על פתיחתם (לפחות נכון למועד כתיבת המאמר) – שונים העסקים בינם לבין עצמם; ועורכי דין, רואי חשבון ובעלי מקצועות חופשיים אחרים אינם דומים למלונות, חברות תעופה, קניונים וחנויות עסקי תיירות וכדומה – כאמור כל מקרה לגופו. כך למשל, חברת תעופה

שאינה מקיימת את חיוביה כלפי מזמיני טיסות, וזאת כיוון שהשמיים נסגרות לטיסה על ידי המדינה, ייחשב החוזה בין הצדדים כחוזה מסוכל.

הגישה הנוקשה לפיה האחריות החוזית היא אחריות מוחלטת, שכן היא מצדדת במבחן נטילת הסיכון – אין לה מקום, שכן היא מתעלמת לחלוטין מתום לב וצדק במימוש ההסכמות החוזיות שנחתמו בין הצדדים ולא צפו אירועים חריגים (גם זו שאלה ערכית – שכן עד כמה ניתן יהיה להרחיב את התוכן הנוגע להגדרת חריג).

​בניגוד לגישה האמורה, אשר מתעלמת מהמוסריות שגלומה בקיום הבטחות חוזיות, יש מקום לקחת בחשבון את כוונת הצדדים בהתקשרות זו ולצקת בה את אותם אירועים חריגים ביותר ובלתי צפויים שלא היה ניתן לצפותם בעת החתימה על החוזה, ובכך למנוע את קיומו הכפוי בנסיבות החדשות.

​בכל מקרה, ככל שהחוזה דן במקרים המיוחדים של כוח עליון וניתן מענה מפורש למקרים החריגים.

או אז בהתאם לקבוע בהסכם ולאחר שהצדדים דנו על הסיכון הטמון באותם מקרים, אכן החוזה יחייב אותם לקיים את הסכמתם – כל אחד ופרשנותו הוא לחוזה עליו הוא חתום (כמו מלחמה, פעולות איבה, שריפה, התפוצצות, פגעי טבע, מחדלים של רשויות וכיוצ"ב – אשר בחוזים בדרך כלל קיימת התייחסות לכך והשוכר אף דואג לביטוח מקרים אלה, בין כרצון ובין כדרישה חוזית, ובכך מקטין הוא ממילא את סיכוניו).

​ולעניין סיכול חוזה שכירות נציין, כי כאשר מתקיימים במצטבר תנאי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות, יהא השוכר פטור מלקיים את החוזה ומכל פיצוי שנקבע בו בשל הפרתו. לעניין זה נציין, כי סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות כולל

שלושה תנאים מצטברים לסיכול חוזה – ובתי המשפט בישראל מפרשים אותם בדווקנות ובצמצום;

שלושת התנאים לסיכול חוזה

​א. העדר ידיעה או צפייה אצל המפר של הנסיבות המסכלות בעת כריתת החוזה,

ב. אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו,

ג. קיומן של נסיבות המסכלות את קיום החוזה בצורה בלתי אפשרית או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

​

כך, בדרך כלל, בהתאם לגישה המשתנה של פרשנות החוזה על ידי בית המשפט, אין פסק הדין צפוי מראש, וקיים קושי מהותי להוכחת שלושת תנאים אלה על ידי המפר. לא אחת נפסק, כי מלחמות ו/או פעולות איבה ו/או סגר אינן מהוות נסיבות מסכלות ו/או שאין שלושת התנאים מתקיימים במצטבר לגבי המקרה המסוים שנדון כדי שהחוזה החתום יסוכל (והיו מקרים שנפסק הפוך בתנאים המסוימים של המקרה שנדון).

מכאן, וכיוון שלא ניתן לאכוף ביצוע של חוזה מסוכל, אין לצד שנפגע אלא אפשרות אחת והיא לבטל את החוזה (סעד שהצד שטוען לסיכול אינו זכאי לו), וגם ביטול זה צריך שייעשה תוך מזעור נזקי הצדדים. ככל שהמשכיר בוחר שלא לעשות שימוש בזכותו, אזי ייחשב הוא כמי שממשיך את חוזה השכירות בתנאים החדשים שנכפו עליו, והאמור מעורר שאלות אחרות לדיון.

בכל מקרה, וצריך שיהיה ברור, כי סעיף 18 לחוק החוזים תרופות אינו מרפא את הפרת החוזה או מתלה את החיובים שנקבעו בו (אשר ממשיך להתקיים תוך הפרתו כל עוד לא בוטל על ידי המשכיר) אלא רק מעניק הגנה מפני סעד של אכיפה ו/או פיצויים.

כך, והגם שנקבע שחוזה כזה או אחר מסוכל ואין לבצע עמו אכיפה ו/או פיצויים, הוא נחשב כחוזה מופר תחת ההגנה של הוראות הסעיף הנדון, ולפיכך יכול שבית המשפט יפסוק לטובת המשכיר על השבה לצד תשלום הוצאות סבירות, ובמקרים נוספים גם על פיצויים נזיקיים בגין התחייבויות בעלי זיקה ישירה שזה נטל על עצמו לצורך קיום החוזה – גם אם החוזה בסופו של יום לא בוטל על ידי המשכיר.

אגב הדברים שעולים מתוך הדיון שלנו במאמר זה, נציין כי הגם שניתן פתרון כזה או אחר לגבי גורם יצור עבודה ועובדים שנשלחו לחל"ת בתקופת משבר הקורונה, הרי שאין הבדל מהותי בדיון אודות סיכול חוזה השכירות עליו הננו דנים לעיל בשונה מסיכול חוזה העסקה כזה או אחר שחתם מעסיק עם עובדו.

כך או כך, כאשר מדברים על סיכול חוזה עבודה בהקשר הנדון, הרי שיש לקיים בפן המשפטי את אותן הוראות חוק החוזים תרופות, ונדמה ולא בכדי כי המדינה כבר נתנה דעתה על כך שבעת הזו, חוזי העבודה הם חוזים מסוכלים, ופתרה בעיה זו במתן מענה ערכי – סוציאלי על בסיס חקיקת המגן הנוגעת לדיני העבודה.

בפן הערכי, גם כאן וגם כאן שוכרים בעלי העסקים גורמי ייצור; פעם אחת עסקינן בשכירות של כוח עבודה ופעם שניה עסקינן בשכירות של מקום לביצוע העבודה. גם כאן וגם כאן (אם כי ההסתכלות היא מנקודת מבט שונה) נבצר מגורמי הייצור לקיים את חיוביהם מאונס ואין לראות בהם כמפרים (העובד – בהקשר של חוזה העבודה והשוכר – בהקשר של חוזה השכירות) הסכם במובן הרגיל של הביטוי. לפיכך, בפן הערכי אין להטיל על מי מהם את התרופות העומדות בדרך כלל כנגד מי שהפר את התחייבויותיו בשל אירועים בלתי נשלטים שלא היו צפויים בעת כריתת ההסכם בין הצדדים.

קיום החוזה בתום לב – הבחירה האם להפר את הסכם השכירות אם לאו

הדיון בפרק זה, כפוף למקרה שבו בית המשפט פוסק, כי חוזה השכירות המדובר לא ייחשב כחוזה מסוכל. או אז עולה השאלה, כיצד ובאיזו דרך יש לנהוג, וזאת על רקע ניהול הסיכונים המסוים של אותו שוכר בקשר עם אותו חוזה שכירות, והכל במטרה למזער נזקים לטווח קצר ולטווח ארוך כאחד וניהול הסיכון שבין שני פרקי זמן אלה.

בכל מקרה, ומעל הכל יש לזכור כי גם סעיף 39 לחוק החוזים הקובע שיש לקיים חוזים בתום לב ובדרך מקובלת, ביצועו בבית המשפט ייבחן על רקע פרמטרים רבים, לרבות אם בנסיבות של כוח עליון, וניתן להתייחס למשבר הקורונה ככזה, הצד המקיים דהיינו המשכיר, לא היה יכול לצפות או שהיה עליו לצפות בתום לב (היפוך הבחינה ונקודת המבט שהובאה בדיון לעיל), כי בקרות אירוע מתערב מיוחד במינו שנכנס בגדר כוח עליון המהווה אירוע מסכל, השוכר ימשיך לקיים את חיוביו כאמור בחוזה השכירות.

​

נסקור להלן חמש נקודות (ויש עוד הרבה) שיש לשקול כבסיס להחלטה אם להפר הסכם אם לאו:

הנזקים הצפויים מההפרה

בסביבת העבודה הנוכחית, דהיינו במשבר בסדר גודל כזה, ספק אם בית המשפט יחייב את הצדדים באכיפה ו/או פיצויים מלאים – מכאן שיש לשקול את עלות השכירות, הן לחודש – חודשיים הקרובים והן לכל תקופת השכירות לעומת עלות ההפרה ונזקים עקיפים שנגרמים למשכיר.

ככל שהשכירות גבוה יותר אוככל שיתרת תקופת השכירות ארוכה יותר, כך יש משיכה לעצור את הנזק. יש לבחון קיומו של פיצוי מוסכם וכן ניסוח הסעיפים הדנים בהפרה בכלל והפרה יסודית בפרט של הסכם השכירות. יש לשקול קיומן של אופציות להארכת תקופת השכירות בהסכם ומהו המועד לחידוש תקופת השכירות. השאלות הן רבות ומאמר זה קצר מלהכילן.

בטחונות המוחזקים בידי המשכיר

לעיתים במצב כמו משבר הקורונה הודעה על סיכול חוזה ביחד עם ליווי משפטי נכון יעכב, הן מימוש של ביטחונות והן דרישה לפינוי המושכר על רקע הפרה יסודית של ההסכם. בית המפשט יכול שיקבל בקשות לסעדים זמניים מיוחדים ועד שעניין זה יטופל, וככל שיטופל, הוא ייקח בחשבון את המצב המיוחד, ואולי בינתיים תתוקן ההפרה.

כך, גם אם יתנהלו תביעות הדדיות, אין לחשוש מהן – לעיתים הדיון בתביעות והזמן שאלה גוזלות מהוות את בלון החמצן שהעסק צריך כדי לשרוד, שאם לא כן הוא יקרוס ואז ממילא אין שום משמעות לקיום החוזה ו/או לתשלום כלשהו על חשבון כאמור בו.

כך, יתכן ששיח בין הצדדים הנוגע לדברים אלה בין משכיר לבין שוכר כתוצאה מפתיחה בהליכים משפטיים כאלה ואחרים, דווקא יפתח מו"מ שיביא עמו הבנות חדשות. אין שום הסכמה חוזית שהיא מובנית מאליה, וככל שחיובים חוזיים קיימים ולא מתנהל מו"מ שכזה, הרי שגם המשכיר נוטל סיכונים והוא יידרש לנהל אותם.

המצב התזרימי של העסק והגדרתו כ"עסק חי"

ככל שמדובר בחברה אשר ממילא עומדת לקרוס ומשבר הקורונה הוא הקש שישבור את גב הגמל, ואין לאותה חברה מזומנים מיותרים, הרי שהתנהלות משפטית חכמה רק תדחה את הקץ. כך נכונים הם פני הדברים גם למי שעומד על סף פשיטת רגל. יש כמובן להיזהר מהעדפת נושים.

בכל מקרה, אין בעל מניות בחברה מחויב להביא מהונו ולהזרים כספים חדשים לצורך המשך קיומה אשר בשלבים אלה מוטלת בספק רב – וזו דרישה בלתי מתפשרת של הבנקים הממנים את פעילותה. בעל מניות / עסק כזה חייב לשקול את צעדיו בכובד ראש. כל סכום שיזרים לחברה /עסק הסיכוי שיראה אותו בחזרה במצב דברים אלה שואף לאפס.

אם העסק ממילא על סף קריסה ואין מענה אחר כיוון שאין בנמצא תזרים, כך או כך הליכי פירוק החברה ו/או פשיטת הרגל וכניסה לחדלות פירעון הם בלתי נמנעים, וככל שניתן יהיה להבריא את החברה ניתן יהיה לעשות זאת במסגרת הקפאת הליכים ומינוי בעלי תפקיד על ידי בית המשפט. לגבי פשיטת רגל הדיון הוא שונה.

קיומן של ערבויות אישיות

כשעסק מתנהל במשבר הוא חייב לתעדף גם את החזר התחייבויותיו (מבלי להתייחס להעדפת נושים), ובמסגרת זו הוא צריך לתעדף גם קיומן של התחייבויות קצרות טווח לעומת ארוכות טווח ו/או התחייבויות קריטיות להמשך קיום העסק לעומת כאלה שאינן כאלה.

התנהלות נכונה, בשלבי משבר מהסוג הנדון, תדחה חלק מקיום ההתחייבויות קצרות הטווח ותשאיר לטיפול רק את אלה הקריטיות והמיוחדות, הגבוהות והמזיקות ביותר. צריך לבחון את מיקומו של חוזה השכירות בכלל ההתחייבויות של אותו עסק ולבחון את התעדוף הנכון לגביו. בכל מקרה כאשר מדובר בחברה – נראה (אף כי יש לבחון כל מקרה לגופו) כי יש לתעדף במקום גבוה התחייבויות שניתן לגביהם ערבויות אישיות.

מימוש מהיר של נכסים מכבידים

בכל עסק שנקלע למשבר, ובמקרה הנדון מדובר בהרבה כאלה, יש לחשוב כבר על תהליך ההבראה שלו, הן לזמן הקצר והן לזמן הארוך, בהתאם לאופי העסק – קטן כגדול, ולחשוב על יצירת אופציות חדשות לצד היפטרות מיידית מנכסים מכבידים, וגם במחיר של מימוש הפסד.

יחד עם זאת כאשר עושים זאת, יש לבחון היטב ולמדוד את הנזק שגורם הנכס המכביד בזמן הקצר ובזמן הארוך לעומת החיסכון של אותו הפסד שנגרם – שם המשחק הוא תזרים ולא הפקת רווח. רווח לא מסייע לשרוד ואפילו תקופה קצרה של משבר אם אין בצידו תזרים.

לעניין זה יפים דבריו של השופט יצחק כהן :

​

"…יש לפרש את המילים שבחוזה באופן שימנע תוצאה אבסורדית או המטילה על צד לחוזה התחייבות, שבלתי סביר יהיה להניח שהוא לקח על עצמו…"

לסיכום – ככל שלא תקום וועדה מקצועית משותפת לצורך מציאת פתרונות ראויים, הרי שהמשבר הבא לא יאחר להגיע בתום משבר עת יגיע המועד שבו המשק יצטרך לצאת ממשבר זה.