מצוקת השוכרים ובעלי הנכסים – השאלה הערכית ותום הלב בצל הקורונה

עו"ד ומגשרת ליאת פייגל היא עו"ד עבודה, משפחה ובתחום המשפט האזרחי מייסדת משרד עורכי דין ליאת פייגל ושות'. עו"ד ארז שגיב הוא עו"ד מיסים ותאבנושא גידים ושותף מייסד במשרד שגיב בלזר – עורכי דין.

השאלה הערכית – להיות או לחדול?

משבר הקורונה, כבר בשלב הזה, אינו פוסח על אף אחד, וגם לא על שוכרי דירות, שטחים מסחריים ומשרדים ו/או על בעליהם המפיקים בשגרה הכנסה פאסיבית מהשקעתם. השאלה העקרונית אשר מאמר זה ידון בה – שאלה של צדק, ערכים והתנהגות ציבורית בשעת משבר וכן קיום חוזה בתום לב לעומת מניעת רווחים/הכנסה ופגיעה בזכות חוזית וכן בזכות הקניין בפן המשפטי.

והשאלה – ראויה לדיון ציבורי – איך ציבור בעלי הנכסים בכלל ובעלי נכסי מקרקעין בפרט, צריכים להתנהל מקום שבו המשק מושבת וקיימת מניעה מכוח הוראות הדין לעשות שימוש במושכר שהושכר על ידם כאשר במקביל בידם אפס הכנסה.

הדיון הציבורי העומד על הפרק סב סביב שאלת התזרים ומציאת פתרונות מיידים מאוזנים, כאשר עד עתה אלה טרם נמצאו. כך, קיימת תחושה כללית שהמדינה לא תעניק סיוע מספיק לעצמאים והפגיעה בהם תהא משמעותית ולא תאפשר את שיקומם או לפחות חלק מהם בעוד שהעובדים השכירים קיבלו מענה או מענה חלקי.

התערבות המדינה במציאת פתרון מידי לעניין זה, היא בראש ובראשונה שאלה ערכית ולאחר מכן שאלה כלכלית, ולא שאלה משפטית – אשר ממילא תיבחן בהיבט ההתקשרות הספציפית בכל חוזה שכירות.

שני עניינים מהותיים עולים כאן לדיון

הראשון – ההבדל האינהרנטי הקיים בין העסקים העצמאיים לבין השכירים, ומעבר לאמור הבדל אשר המדינה, ככל שלא תתערב לצמצמו בשעת משבר זו, תעמיק אותו  ותיצור חוסר שוויוניות. אי סיוע משמעותי מידי לעסקים ימשיך להשליך תקופה ארוכה על אפשרות ההבראה של המשק בתקופה שלאחר תקופת הקורונה (ספיגת הפסדים ונזקים על ידי בעלי עסקים על פני תקופה ממושכת תגרום לאלה שלא להתאושש.

מעבר לעובדה שחלקם לא ישובו לפעילות כלל, חלק אחר מהם ישוב לפעילות שאינה סדירה, בהדרגה ותוך צמצום נזקים, והאמור ישפיע כמובן על יציאת המשק מאותו משבר – המשק יצטמצם, עובדים יישארו מובטלים, ייצור יקטן, אינפלציה תעלה, כושר קניה יקטן – בדומה "לקיצור קיבה" היא אינה יכולה לצמוח למקום שבו הייתה מלכתחילה אלא בהדרגה).

השני – המענה שנתנה המדינה להבדל שבין שתי קבוצות אלה, בלי קשר למשבר הקורונה ואשר התחזק עם המשבר, ברוב העסקים, והמצב קיצוני עוד יותר אצל נותני שירותים, נמצא שתי הוצאות משמעותיות (בדרך כלל יותר מסוגי ההוצאות האחרות) הוצאות עבודה ושכירות. שתי הוצאות אלה באות לידי ביטוי בדוח רווח והפסד ובדו"ח תזרים מזומנים, וככל שלא יינתן מענה מידי לחוסר תזרים המזומנים המיועדים לתשלומם , עסקים יקרסו.

​

המענה שניתן שולי

המדינה אכן נתנה מענה למרכיב הראשון, הן למעסיקים והן למועסקים – לתקופה מוגבלת, ולא נדון בשלב זה על אופן המענה, ראוי אם לאו, מספיק אם לאו, מהיר אם לאו וכיוצ"ב. בשונה מהרכיב הראשון, המרכיב השני נזנח, ויצר הבדל בין שכירים לבין בעלי עסקים.

בעוד העסקים סגורים על פי צווים באופן כפוי וללא יכולת להפיק הכנסה כשאפס הכנסה בידם וקיבלו פתרון כאמור לעניין גורם ייצור עבודה, הרי שהם לא קיבלו כל פתרון לגורם ייצור נכסים שמסייע בהפקת ההכנסה, וזאת כשהם מחויבים לשלם דמי שכירות הגם שאינם מייצרים כלום ושום דבר.

אם כך, בעוד שכירים מפוצים על חוסר העסקתם על ידי ביטוח לאומי (מכוח אופי המדינה כסוציאלית), הרי שעסקים אינם מפוצים על "חוסר העסקתם" על ידי אף גוף אחר בהיבט מרכזי של הוצאה קבועה זו.

יתרה מזו, הוצאה קבועה זו אינה עומדת בודדת אחת ויחידה, שכן לתפיסת חזקה במקום לצורך ייצור הכנסה כגורם ייצור בעסק, מתלוות גם הוצאות דמי ניהול לבעלי הנכסים וכן ארנונה – זו אשר נמצאת בשליטה מלאה של המדינה ומוסדותיה ואת תשלומה נדרש להפסיק ולבטל באופן מידי ולא רק לדחותו למועד אחר – שכן דחיה לא זו בלבד שאינה מן הצדק, היא מעמסה כבדה על העסקים הקיימים, ובסיום המשבר דחיית התשלומים לא תתרום לתהליך ההבראה. כזכור, בתקופה זו אין שימוש במושכרים וזו ממילא מוגדרת כתקופת משבר על ידי המדינה אשר קבעה בצווים לסגור אותם.

השאלה היא ערכית

כל הסכמי השכירות, ככל שנעשו כנדרש, מסדירים את מלוא ההתחייבויות והזכויות של כל אחד מהצדדים בהקשר זה. ברם, מכיוון שנגיף הקורונה הוא עניין תקדימי, הרי שהעניינים הנוגעים אליו אינם מוסדרים במפורש בהם. לפיכך, השוכרים בדרך כלל לא יהיו מוגנים מפני מקרה כמו משבר הקורונה אותו אף אחד לא צפה. כמו בכל הסכם בין צדדים, בביצועו  נדרש להפעיל תום לב ושכל ישר ולהבין שלא ניתן לצפות משוכר שימשיך לשלם את דמי השכירות שעה שנאסר עליו על פי דין להיכנס לנכס.

כל הסכם שכירות צריך להיבחן לגופו, ואולם לא יעלה על הדעת ואין זה ערכי כאשר על פי דין השוכר אינו מורשה להיכנס לנכס אך על פי הסכם הוא יידרש לשלם את השכירות אותה התחייב לשלם כשהוא לא עושה שימוש בנכס. יחד עם זאת עסקים שממשיכים לעבוד, ועושים שימוש בנכס, התשובה היא שונה וכך גם ההתנהלות בעניינם.

המענה לעניין זה אינו גנרי ואין תשובה אחת לכל המקרים. ברירת המחדל צריכה להיות שככל שנכפה על השוכר בצו לא להיכנס למושכר אין הוא צריך לשלם את דמי השכירות בתקופת הצו, לפי כל קנה מידה. לגבי מקרים אחרים הוויכוח לעניין זה אף הוא משלב דיון ערכי, שכן ניתן למצוא תשובות שונות למקרים שונים בין בעלי דעה שונה.

​

שני צדדים למטבע

יחד עם זאת בהתמודדות עם השאלה הערכית, מה ניתן לצפות ו/או לבקש מבעלי הנכסים שיעשו? – שהרי אם כל אלה יוותרו על דמי שכירות או יפחיתו או יפרסו אותם, סביר להניח שיהיו ביניהם כאלה שיקרסו, שכן בכל מקרה נדון יש את עובדותיו.

לא מקרה של בעל נכס שהכנסה ממנו היא יחידה, חלופה לפנסיה ולמילוי התחייבויותיו כלפי צדדי ג' ואלמלא זו אין לו מקור הכנסה אחר כמקרה של חברה העוסקת בהשכרת נכסים, מפעילה אותם ומקבלת דמי שכירות ודמי ניהול כחלק מפעילותה העסקית השוטפת או כמקרה שבו מדובר בכלל בבעל דירה שהוא משכיר אותה כנכס להשקעה או כמקרה שבו ההכנסה מהשכרה ממילא נמוכה ואין שום משמעות להפחתתה ו/או לפריסתה – והאפשרויות הן רבות מלספור, אין להן פתרון מעשי אחד ואין כל אפשרות מעשית מצד המדינה לתת פתרון מלא או חלקי לכולם – ואשר על כן זו שאלה ערכית שיש לתת לה מענה על ידי המדינה ולא על ידי שני הצדדים לעסקה.

יחד עם זאת, למרות שהמענה הוא חלקי יש קווים של היגיון, שכל ישר ועקרונות של תום לב אותם ניתן להחיל, הפתרונות המוצעים הם, כי כאשר עסקינן בשכירות של נכס שהוצא כנגדו צו שהשוכר אינו מורשה להיכנס לנכס, מן הראוי כי לא ישלם את דמי השכירות. המדינה באמצעות ביטוח לאומי נדרשת לפצות את בעל הנכס, כך שהכנסתו לא תפגע. ברם, כאשר עסקינן בשכירות של נכס שלא הוצא כנגדו צו, מתעוררות בהכרח שאלות ערכיות שונות ואחרות.

לעניין זה יפים דבריו של כב' השופט אהרון ברק :

"…בחוזים ארוכי טווח … מה שמדינאים ורבי עולם לא יכלו לצפות, אין להניח שצדדים לחוזים – שאינם ניחנים בחוש נבואי – יכלו לצפות…"