דיני מקרקעין מהווים תחום משפטי רחב ומורכב המכיל בתוכו מגוון רחב של נושאים ועניינים. אחד המאפיינים הבולטים של כל הנושאים הללו הוא הצורך במעורבות עורך דין מקרקעין, אשר יכולה להיות הכרחית במקרים רבים. במאמר זה נסקור את תפקידיו המגוונים של עורך דין מקרקעין ומתי מומלץ לפנות לשירותיו.
מה כוללים דיני המקרקעין?
תחילה, נבחן את התחומים המכוסים בדיני המקרקעין. החוק המרכזי המסדיר את דיני המקרקעין הוא חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק"). החוק מגדיר מקרקעין כך: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני".
מהגדרה זו ניתן להסיק כי עסקה במקרקעין כוללת כל סוג של עסקה שמעבירה זכויות קנייניות בקרקע או בכל דבר המחובר אליה, כגון דירה. בנוסף, דיני המקרקעין מסדירים גם צורות בעלות משותפות במקרקעין, כמו שיתוף ובית משותף.
תחום נוסף שזוכה לתשומת לב רבה בשנים האחרונות ונכלל תחת דיני המקרקעין הוא ההתחדשות העירונית.
חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין
לאחר שהבנו את תוכן דיני המקרקעין, נשאלת השאלה מדוע יש צורך בליווי עורך דין בעסקאות אלו. למרות שעסקאות במקרקעין הן נפוצות בציבור הרחב, הן עדיין עסקאות מורכבות ומסובכות.
המורכבות של עסקאות אלו והחוקים הרבים המסדירים אותן מחייבות טיפול מקצועי ומיומן.
הידע המקצועי של עורך דין מקרקעין מאפשר לו לייעץ ללקוחותיו כיצד להוזיל עלויות עסקה, להפחית תשלומי מיסים מיוחדים בעסקאות מקרקעין, ולערוך חוזה מקרקעין שמביא בחשבון את כל האפשרויות, ובכך למנוע את כישלון העסקה.
תפקידו של עורך דין מקרקעין
כפי שניתן לראות, דיני המקרקעין מכילים תחומים רבים ומגוונים הנוגעים לעסקאות שונות בנכסי נדל"ן ובשימוש בהם. אופי התפקיד של עורך דין מקרקעין משתנה כמובן בהתאם לעניין שהוא נשכר לטפל בו.
כדי להבין טוב יותר את חשיבות תפקידו של עורך הדין, נביא כעת מספר תחומים מרכזיים בהם הוא עוסק, ונפרט את תפקידיו וחשיבותו בכל אחד מהם:
קניית ומכירת דירה
אחת מעסקאות המקרקעין הנפוצות היא קנייה ומכירה של דירות, בין אם יד שנייה ובין אם דירות חדשות מקבלן. עסקה כזו מהווה בדרך כלל את עסקת חייו של האדם, שבה מושקע הון רב, לעיתים כל חסכונותיו.
בשל חשיבותה הרבה של העסקה, יש להבטיח שהיא תתבצע בצורה המקצועית והמדויקת ביותר, שכן כל טעות בעריכת החוזה, ברישום הזכויות או בטיפול בענייני המיסוי עלולה לעלות כסף רב ולעורר עוגמת נפש רבה.
קנייה ומכירה של דירה יד 2
בין תפקידיו העיקריים של עורך דין בעסקה כזו נמנים בדיקת זהות המוכר וזכויותיו בנכס. לא תמיד האדם המציג את עצמו כבעל הנכס הוא אכן הבעלים, ואף אם הוא הבעלים החוקיים, ייתכן שיש אחרים בעלי זכויות בנכס.
לדוגמה, ייתכן שמדובר בדירה בבעלות משותפת, או שיש לאדם מסוים זכות קדימה לקניית הדירה. בדיקת הבעלות חייבת להיות קפדנית במיוחד, שכן טעות בשלב זה עלולה להכשיל את העסקה כולה.
תפקיד חשוב נוסף הוא טיפול בענייני המיסוי. רשויות המס בישראל מטילות מיסים מיוחדים על מכירה או קנייה של נכס, כגון מס רכישה והיטל השבחה. עורך דין המלווה עסקה כזו ייצג את לקוחו מול רשויות המס וידאג לשומות המס המתאימות.
למידע בנושא חישוב מס שבח, היכנסו לאתר כל זכות.
למידע בנושא חישוב מס רכישה, היכנסו לאתר כל זכות.
קניית דירה מקבלן
במקרה של רכישת דירה מקבלן ישנו פער כוחות מובנה בין הקבלן, בעל הידע המיומן בעסקאות כאלו, ובין הקונה שהוא לרוב שחקן חד פעמי במגרש. תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה הוא לנטרל את פערי הכוחות הללו בעזרת הידע והמיומנות שלו.
נטרול ההבדלים האלה מתבצע באמצעות עיון מקיף בחוזה, שנהיה לרוב חוזה סטנדרטי במסגרת פרויקט ומקל יותר על הקונים לקבלו בלי שינויים. עורך דין יתמקד בהבטחת זכויות הלקוח ובשמירה על זכויותיו במסגרת החוזה.
תפקיד חשוב נוסף של עורך דין מקרקעין בעסקה מסוג זה הוא טיפול בערבויות. על פי החוק הקבלן חייב להעמיד לרשות הקונה אחת מארבע ערבויות הקבועות בו. על עורך הדין לדאוג לבחירת הערבות הטובה ביותר לקוחו, ויותר מכך – לוודא את ביצועה בפועל, אחרת במקרה של פשיטת רגל של הקבלן הלקוח עלול למצוא את עצמו בידיים ריקות.
השכרת דירה
מבין עסקאות המקרקעין המוזכרות במאמר זה השכרת דירה היא אולי הנפוצה ביותר. למעשה, רובנו מצאנו את עצמנו צד לעסקה כזאת, לעיתים כבר בשלב מוקדם של חיינו הבוגרים. בשל שכיחותה רבים סוברים שאפשר להסתדר גם ללא שירותיו של עורך דין מקרקעין.
אך האמת היא שאין זה מומלץ להיכנס לחוזה שכירות ללא ייעוץ עם עורך דין מומחה. הסיבה לכך פשוטה: שני הצדדים, השוכר והמשכיר, עומדים בפני אחד השני עם אחריות גדולה. המשכיר נותן בידיו של אדם זר את אחד מהנכסים היקרים לו ביותר, והשוכר מפקיד בידי המשכיר את אמונו ואת כספו.
אי תשומת לב לפרטים הקטנים של חוזה השכירות עלולה להביא לבעיות רבות בהמשך. אם כן, תפקידו של עורך דין מקרקעין בהקשר הזה הוא לדאוג שהחוזה מכסה את כל המקרים והאירועים ההגיוניים למשך זמן חייו, ושכל צד מודע לזכויותיו ולחובותיו אחד כלפי השני.
למידע נוסף בנושא חוזה להשכרת דירה, היכנסו לאתר כל זכות.
התחדשות עירונית
בשל הצורך הגובר להתחדשות עירונית ולחדש את פני הערים המזדקנות, פרויקטים כאלה רואים תאוצה בשנים האחרונות. התחדשות עירונית כוללת שני סוגי פרויקטים עיקריים: תמ"א 38 ופינוי בינוי. לכל אחד מהם יש תוכניות ומטרות שונות, אך תפקידו המרכזי של עורך הדין הוא דומה באופן יסודי – לייצג את האינטרסים של הדיירים בפני הקבלן.
התפקיד של עורך הדין מטעם הדיירים בפרויקט כזה כולל בין היתר את בדיקת הקבלן ואמינותו, הגנה על זכויות הדיירים על פי החוק, ופתרון סוגיות שיכולות להתעורר עם דיירים שאינם מסכימים לקבל את ההצעות של הקבלן.
סיכום
לאורך מאמר זה הבאנו מקצת מהנושאים המוסדרים תחת דיני המקרקעין, תוך מתן דגש על תפקידיו המגוונים של עורך דין מקרקעין בכל אחד מהם. מכיוון שקצרה היריעה לא הוכנסו תחת מאמר זה נושא השיתוף במקרקעין ובית משותף, על אף שגם בהם יש לעורך הדין תפקיד חשוב.
לסיכום, ניתן לציין כי עסקאות מקרקעין הן עסקאות חשובות ומורכבות, וכי ייעוץ משפטי איכותי עלול להפחית את הסיכון המתרחש בעסקאות אלו ולהבטיח שאתם מתקדמים בהן בלב שקט.
נכון שייעוץ משפטי איכותי עולה כסף, אך זהו באמת אחד המקומות בהם לא כדאי לחסוך. יותר מידי מוטל על הכף, ואתם עלולים לגלות בסוף שהחיסכון שלכם עלה לכם כסך רב. לייעוץ בתחום המקרקעין פנו לעו"ד ליאת פייגל, עו"ד מומחית לדיני מקרקעין.
