ClickCease

תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה

מאמר זה יידון בחיי המסחר במהלך הקורונה או במילים אחרות תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה. ידוע שחיי המסחר והמשק בתקופה זו קפאו וכמעט אין יוצא ואין נכנס, הציבור בסגר וגם בתום הסגר ייקח זמן רב עד שהמשק יתאושש וישוב למצבו הרגיל. רכישת נכס בתנאי תקנת שוק זו סיטואציה חריגה בה נעשתה טעות במרשם ואדם רוכש נכס ממי שאינו הבעלים המקורי.

השאלה שעולה היא האם ניתן להניח שעסקאות שנרשמו במרשם בתקופת הקורונה יש לבדקם פעם נוספת כדי שלא יחולו תנאי תקנת השוק, או שמא להכריז מראש כי רכישת נכס בתקופה זו לא תוכל לקיים את התנאים של תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה בשל הנסיבות המורכבות והתנאים שנכפו על המשק הישראלי.

שאלות אלו אינן פשוטות כלל ועיקר ויהיו להן השלכות רחוקות טווח עליהן תידרש המדינה לתת מענה. כך, שאלה עקרונית מתבקשת האם במצב נתון זה, חריג מעין כמותו, ניתן בכלל להיכנס לגדרו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, או שמא תחולתו נשללת מראש מעצם המצב בו נמצאת המדינה, מהן ההשלכות לכך, בין אם תחולתו נשללת ובין אם לאו.

 

מהי תקנת שוק במקרקעין

תקנת שוק היא סיטואציה בה אדם רוכש את זכותו במקרקעין ממי שכלל איננו בעל הזכות בנכס. לכאורה אין אדם יכול למכור יותר ממה שאין לו או מה שאין לו, ומכאן הרוכש לא יכול לקבל זכות קניין כלשהי כאשר רכש זכות ממי שאינו בעליה. רכישת זכות קניינית ממי שאינו בעל הזכות משמעותה שלילת הזכות ממי שהוא בעל הזכות הבעלים המקורי, מבלי שזה עשה עוולה כלשהי.

יחד עם זאת ישנם מקרים שאדם יכול לקנות נכס ממי שאינו הבעלים ולהפוך לבעליו, וזאת בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי :

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון"

כך, עפ"י סעיף 10 לחוק המקרקעין ניתן לרכוש זכות בעלות גם כאשר זו נרכשה ממי שכלל אינו הבעלים. האפשרות הזאת קיימת במקרים חריגים ומטרתה לתת כוח למרשם ובכך לשרת את זרימת מסחר הנכסים שהעברתם נעשית בתנאי שוק ובהסתמך על המרשם, שאמור להיות סופי וממצה, כך שמי שיעיין במרשם ייתן בו אמון.

 

מהם השיקולים שעמדו בפני המחוקק

שני שיקולים עמדו בעיני המחוקק, האחד, הגנה על הרכוש כך שלא ייגזלו נכסים ע"י מעשה רמייה במרשם המקרקעין, והשני, לאפשר לרוכשים לבצע עסקאות במקרקעין בביטחון, מתוך ידיעה שאין הם מניחים כספם על קרן הצבי מבלי לחשוש שמא מה שנרשם במרשם המקרקעין אינו נכון ואינו משקף את המציאות.

כך, כדי שבעלים של נכס ירגיש בטוח עליו לבצע רישום במרשם ולוודא שבוצע כנדרש. מן הצד השני רוכש אשר מעוניין לרכוש נכס עליו להסתמך על המרשם, הסתמכות על המרשם היא אחד מן הפרמטרים הדומיננטיים כאשר מאשרים רכישה של נכס בתנאי תקנת שוק, דהיינו מי ששילם בתמורה ובתום לב כספים והסתמך על המרשם זכותו תגבר על הבעלים המקוריים.

התוצאה של תקנת השוק הפקעת זכות מן הבעלים המקורי, בלא שמכר אותה. זוהי תוצאה קשה וכואבת. על כן המחוקק דרש והכתיב תנאים עליהם נדרש להקפיד ולדקדק כדי לשמור על זכות הבעלות. ככל שלא מתמלאים תנאים אלו ומתמלאים תנאים אחרים יכול אדם לזכות ברכישת נכס שאינו מן הבעלים המקורי.

 

התנאים לתחולת תקנת השוק במקרקעין

סעיף 10 לחוק המקרקעין מציב 5 תנאים מצטברים לתחולתה של תקנת השוק:

תנאי ראשון

רכישה של זכות קניין. זכות קניינית היא בעלות, שכירות ושאילה, משכנתה, זיקת הנאה, וזכות קדימה. סעיף 10 יחול רק על זכויות שיש להן תוקף קנייני ולא יחול על עסקאות שיש להן תוקף חוזי בלבד. זכות שאינה קניינית ואינה במרשם לא תבוא בגדרו של סעיף 10 לחוק המקרקעין. כדי שתחול תקנת השוק במקרקעין הרוכש חייב לרשום את העסקה במרשם המקרקעין.

תנאי שני

מקרקעין מוסדרים, רישום בספרי המנהל לא יקיים את תנאי סעיף 10 שכן אלו לא נחשבים מקרקעין מוסדרים. מקרקעין שאין להם מרשם מוסדר לא יחול לגביהם סעיף 10.

תנאי שלישי

בתמורה, מתנה איננה מוגנת בסעיף 10, למרות שהעברה במתנה נחשבת למכירה, עדיין כאשר אין תמורה לא ניתן להחיל את תנאי סעיף 10, מטרתו של סעיף 10היא ליצור מסחר ותנועה של עסקאות מכירה בתמורה.

תנאי רביעי

תום לב, בית המשפט פסק כי תום הלב נבחן על פי ידיעותיו בפועל של הרוכש, ולא על פי מה שהיה צריך לדעת לפי המבחן החיצוני של האדם הסביר. המבחן לתום לב הוא סובייקטיבי ומבטא יושר לב. משמעותו, אמונה של הרוכש כי המוכר הוא בעל זכות במקרקעין כאמור במרשם, וכי הוא רשאי להעביר את זכותו זו נקייה מכל זכות של אדם אחר.

אמונה כזו אינה קיימת אם הרוכש יודע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק. כמו כן אמונה זו אינה קיימת אם הרוכש חשד באשר לזכותו של המוכר ונמנע מלברר את הדבר, זהו מצב של עצימת עיניים. הוא שקול נגד ידיעה והוא שולל תום-לב. עצימת עיניים שוללת תום לב וההגנה מכוח סעיף 10 לא חלה.

יחד עם זאת תום הלב של הרוכש לא יפגע אם הוא לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או אם הוא לא חשד בזכותו זו, אך היה יודע או היה חושד אילו נקט אמצעים שקונה סביר היה נוקט. במצב דברים זה כאשר הקונה התרשל יהיו לכך תוצאות משפטיות קשות.

בית המשפט קבע שאסור שחיי המסחר השוטפים ייפגעו, אלו הם תמציתה של כלכלה חיה ותוססת.  תכליתה של קביעה זו שאין אנו רוצים שרוכשי נכסים יחששו בעת הרכישה שמא לא חקרו ולא דרשו מספיק טרם הרכישה. דרישה נוקשה לחקירה שהנה מעבר לתנאי המרשם ויתר התנאים תקפיא את המשק ורוכשים יימנעו להתקשר ולבצע עסקאות. כך, מקום בו קיימת חובת רישום הרוכש נדרש לעיין במרשם.

תנאי חמישי

הסתמכות על המרשם, בתנאי תקנת שוק, העסקה למעשה נרקמת מאחורי גבו של הבעלים ואין הוא יכול לדעת עליה, אחרת היה מונע אותה. ומכאן, הרוכש הוא שיכול למנוע את הנזק בהתנגשות בין זכותו לזכות הבעלים המקורי. על כן, כאשר הרוכש הסתמך בתום לב על טעות שנפלה במרשם, שילם תמורה ששינתה את מצבו לרעה ועשה את המאמץ הדרוש מצידו למניעת ההתנגשות האמורה קובע הדין כי זכותו תגבר על הבעלים המקורי. תקנת השוק מקנה הגנה לקונה אשר הסתמך על המרשם והוטעה בגין שגגה פנימית שנפלה במרשם לגבי מיהות בעל הזכויות במקרקעין.

מתי תנאי תקנת השוק לא חלים

  • כאשר הרוכש כלל לא עיין בספרי המרשם ולכן לא יכול לטעון כי הסתמך על המרשם.

  • תקנת השוק לא תעניק הגנה לרוכש שהסתמך על פגמים חיצוניים למרשם, כגון מסמכים מזויפים, דרכונים, יפויי כח וכיוצ"ב וזאת אפילו אם השלים את העסקה בתום לב.

 

​תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה – שאלות ותשובות

עסקה לרכישת מקרקעין מחייבת באופן רגיל הן לנוכח היקפה הכלכלי הנכבד והן לנוכח ריבוי הפרטים שיש להסדיר במסגרתה – קשר אינטנסיבי בין הרוכש למוכר. קשר זה הופך את הרוכש למונע הטיפוסי הזול ביותר של תאונות משפטיות ביחס לסיכונים מהסוג הנידון כאן, בפרט אם נשווה את יכולת המניעה של הרוכש לזו של העובדים בלשכת רישום המקרקעין. הדין מטיל על הקונה את הבדיקה – ולא על המדינה – ואת התוצאות של אי עמידה בהן.

השאלה העומדת על הפרק היא – האם גם במצב דברים זה, כאשר המדינה מקבלת החלטות קשות לאור התפשטותו של נגיף הקורונה עדיין ניתן להמשיך להטיל את האחריות על הקונה כאשר הוא רוכש נכס, או שמא יש להחיל כללי מסחר חדשים לעסקאות במקרקעין שנרשמות (אם בכלל ) בתקופה זו.

שאלה נוספת – האם ניתן לומר שרכישת נכס בתקופה זו יכולה להיות בתום לב, ואם ניתן לומר בוודאות שניתן "לסמוך" על המרשם בתקופה שבה העובדים, עובדים בתנאי סגר, או בתנאים מצומצמים, מקבלים ניירת מאחורי הדלת, או מתחת לדלת, יפויי הכח מאומתים מרחוק וגם תנאי התצהיר הפכו לגמישים.

​תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה – סיכום

ייתכן שבתקופה קשה זו נדרשת המדינה להכריז באופן חד משמעי שלא לבצע עסקאות במקרקעין בשל המצב ולאור המצב, כדי למנוע רכישת נכסים שאינם מן הבעלים המקורי. וזאת על מנת להימנע מעברה על תקנת השוק במקרקעין בעידן הקורונה.

icon-big2

השאירו פרטים ונחזור אליכם

מידע נוסף
מצאתם את מה שחיפשתם? שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print

מחפשים משרד עורכי דין בנושא ?
לקבלת ייעוץ חינם השאירו פרטים